• Droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement a une valeur économique. Il s’agit d’assurer la stabilité et la pérennité du fonds de commerce et d’inciter le locataire à procéder aux investissements nécessaires.
La mise en œuvre du droit au renouvellement passe par la délivrance d’un
congé, donné au moins 6 mois à l’avance.
A défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction, sans formation d’un nouveau contrat. Le bail tacitement reconduit est alors à durée indéterminée et peut prendre fin à tout moment par un congé.
Le congé doit être donné par acte d’huissier de justice et respecter un certain nombre de conditions.
Le congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement mais avec ou non offre d’indemnité d’éviction.
- fixation du loyer du bail renouvelé :
Le loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties, lesquelles peuvent prévoir que seul s’appliquera le plafonnement, ou que le loyer sera fixé à la seule valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, le loyer du bail renouvelé est régi par les deux principes suivants :
- le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative,
- le loyer renouvelé est plafonné et sa variation ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (Indice INSEE).
La règle du plafonnement peut être écartée mais sous certaines conditions (modification notable, qui doit se rapporter aux caractéristiques propres des locaux considérés, et s’être produite au cours du bail à renouveler).
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit payer au preneur une indemnité d’éviction, sauf cas particuliers.
